O mercado de locação cresceu 54% em uma década, mas continua sem memória
Com quase 19 milhões de contratos ativos, a locação se consolidou como modelo permanente de moradia no Brasil. O setor digitalizou processos, mas ainda descarta o dado mais sensível: o histórico do inquilino. Uma camada de infraestrutura, construída sobre os princípios de LGPD e GDPR, começa a ocupar essa lacuna a partir de convênios com conselhos profissionais.
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Por Pulse Brand — São Paulo
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Esse movimento é estrutural, não conjuntural. Com juros altos, crédito imobiliário caro e preços de imóveis descolados da renda média, a locação deixou de ser etapa transitória da vida adulta e passou a funcionar como modelo permanente de moradia para uma parcela crescente da população urbana. Em 2025, os aluguéis residenciais subiram 8,85% pelo Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR/FGV), mais que o dobro da inflação oficial, que fechou o ano em 4,26% pelo IPCA. A locação é hoje um dos segmentos de maior pressão sobre o orçamento das famílias e um dos vetores mais consistentes de crescimento dentro da economia brasileira.
O que esse mercado de quase 19 milhões de contratos ainda não tem é infraestrutura de informação à altura da própria escala. Apesar da digitalização que avançou na última década (contratos eletrônicos, gestão em nuvem, análise de crédito automatizada, portais de anúncio), o setor segue operando sem memória estruturada. Cada contrato encerrado é, na prática, um dado descartado. Pagamentos cumpridos em dia, condutas consistentes e históricos construídos ao longo de anos se dissolvem quando a relação locatícia termina. O mercado recomeça do zero a cada novo contrato.
É essa fragmentação invisível que a IMOBACK, empresa de infraestrutura tecnológica fundada em São Luís (MA) por Flávio Ferratto, se propõe a corrigir. A tese da companhia parte de uma distinção que costuma passar despercebida no debate sobre transformação digital do setor imobiliário.
“O mercado imobiliário digitalizou a operação, mas não digitalizou a memória. São coisas diferentes. Você pode ter contrato eletrônico, gestão em nuvem e análise de crédito automatizada e, mesmo assim, perder todo o histórico do inquilino no momento em que o contrato encerra. É como se cada nova locação começasse do zero, independentemente do que veio antes.”, diz Ferratto.
O diagnóstico encontra respaldo em estudos do próprio setor. O Anuário do Inquilino Brasileiro 2025, produzido pela consultoria FC Análise a partir de 109.562 propostas efetivas de locação envolvendo cerca de 200 mil CPFs, identificou com precisão a lacuna: o mercado sabe quanto custa alugar, mas não sabe, de forma estruturada, quem sustenta essa cadeia. A análise de perfil real dos inquilinos permanece fragmentada, dispersa e inacessível de forma contínua.
Dois recortes do estudo aprofundam a dimensão do problema. Empresários e autônomos respondem por 40% dos pretendentes à locação, percentual superior ao de funcionários com carteira assinada, que aparecem em 33%. Esse perfil, com renda variável e comprovação não padronizada, é também o mais vulnerável à ausência de histórico portátil: sem registro contínuo, cada novo contrato recomeça a avaliação de risco do zero, independentemente de quantos aluguéis o inquilino cumpriu anteriormente. O segundo recorte é geracional. A geração Y, entre 30 e 45 anos, concentra 42% das propostas. A geração Z, até 29 anos, acrescenta outros 30%. São adultos em alta mobilidade, que trocam de cidade, de imobiliária e de sistema, e que perdem o histórico locatício a cada transição.
Há ainda uma camada do mercado que nenhum sistema registra. É a camada do proprietário particular, a pessoa física que aluga diretamente, sem imobiliária, sem sistema, sem intermediário. Esse agente assina um contrato, recebe o aluguel mês a mês e, quando a relação termina, nada permanece: nenhum pagamento documentado de forma verificável, nenhuma conduta registrada, nenhuma linha do tempo. Soma-se a essa camada um contingente expressivo de corretores autônomos e pequenas imobiliárias que ainda gerenciam contratos manualmente, em planilhas de Excel, conversas de WhatsApp ou cadernos. Quando o contrato encerra, o dado encerra junto.
Não há estatística nacional precisa sobre o volume de locações diretas entre particulares no Brasil, e esse silêncio estatístico é, ele próprio, evidência do problema. Uma fatia significativa do mercado de 18,9 milhões de contratos opera completamente fora de qualquer sistema de registro contínuo. O inquilino que cumpriu rigorosamente dois anos de aluguel com um proprietário particular sai dessa relação sem nenhuma prova verificável de que isso aconteceu. Para o mercado, esse histórico simplesmente não existe.
“O dado mais perdido do mercado é justamente o do proprietário particular e do corretor que opera no manual. É a relação locatícia mais comum e, ao mesmo tempo, a mais invisível. A pessoa cumpre o contrato, paga em dia por anos, e quando vai alugar de novo nada disso pesa. Ela volta ao ponto zero da fila, exatamente como se nunca tivesse alugado antes.”
O fenômeno não é brasileiro. Nos Estados Unidos, mercado imobiliário mais digitalizado do mundo, a fragmentação do histórico locatício vem sendo enfrentada por via legislativa, estado por estado. Ao menos sete estados americanos aprovaram, até 2025, leis que estabelecem relatórios portáteis de triagem de inquilinos, documentos que o próprio inquilino obtém e compartilha com múltiplos proprietários, evitando recomeçar a aplicação a cada nova candidatura. Colorado e Texas estão entre os mais avançados. Nova York endureceu as regras de triagem em 2025.
O diagnóstico que motivou essas leis é o mesmo que a IMOBACK endereça no Brasil. Levantamento do Urban Institute mostra que 90% dos proprietários americanos avaliam histórico de locação ao aprovar inquilinos, mas essa informação raramente existe de forma portátil, verificável e contínua. Se o mercado mais maduro do mundo ainda tenta resolver a questão por decreto, o Brasil, que digitalizou a operação imobiliária sem construir a camada de memória correspondente, enfrenta o mesmo desafio em estágio mais embrionário.
A proposta da IMOBACK é estritamente de infraestrutura. A plataforma organiza cronológicamente o que a empresa chama de Linha do Tempo da Locação, registro factual dos eventos reais de cada contrato: criação, assinaturas, fluxo de pagamentos, manutenção, encerramento. A partir desse acervo cronológico, é construído o Passaporte do Inquilino, histórico locatício verificável, contínuo e portátil, que acompanha o inquilino independentemente de cidade, imobiliária ou sistema utilizado.
A arquitetura é deliberadamente neutra. A IMOBACK não emite juízo de valor sobre o inquilino, não classifica, não atribui nota, não recomenda comportamento e não disputa o lugar de bureau de crédito. Não opera como imobiliária, marketplace ou plataforma de anúncios. O que faz é preservar o que ocorreu, em ordem temporal, com rastreabilidade e integridade garantidas por design. Cabe ao agente que consulta o dado, seja imobiliária, proprietário ou software house, fazer dele o uso que considerar adequado.
Para alcançar a camada do mercado que hoje não tem sistema algum, a IMOBACK disponibiliza gratuitamente um mini sistema básico de gestão de locação, voltado especificamente a imobiliárias de pequeno porte, corretores autônomos e proprietários particulares. O sistema não compete com ERPs, CRMs e plataformas completas utilizadas por imobiliárias estruturadas e software houses já estabelecidas no mercado. É um software de entrada, projetado para um único propósito: permitir que quem opera no informal tecnológico passe a registrar suas relações locatícias de forma organizada, alimentando a Linha do Tempo de seus inquilinos dentro da infraestrutura da IMOBACK.
Para os sistemas completos já consolidados, a IMOBACK não se apresenta como concorrente. A camada de continuidade histórica é oferecida por meio de APIs abertas, de modo que qualquer plataforma de gestão imobiliária possa conectar seus dados à infraestrutura sem alterar fluxos próprios. O raciocínio operacional é direto: quem já tem sistema integra via API; quem não tem nada usa o mini sistema gratuito. Em ambos os casos, o resultado é o mesmo. O dado locatício passa a existir, de forma verificável e contínua, em vez de se perder quando o contrato encerra.
“A gente não está construindo mais um sistema de gestão. Já existem muitos, bons, e não é esse o ponto. O que estamos construindo é a camada que falta debaixo de todos eles: o registro temporal contínuo do que aconteceu em cada contrato. Por isso a API aberta. Por isso o sistema gratuito para quem não tem nada. Onde estiver o dado, ele precisa entrar na linha do tempo, ou o setor segue recomeçando do zero a cada nova locação.”
A discussão sobre dados ganha relevância adicional num momento em que a governança da informação avança sobre o setor imobiliário. A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro, prevista para entrar em vigência operacional em 2026, e o aprofundamento do cruzamento de dados pela Receita Federal impõem ao setor um padrão de rastreabilidade e integridade que até há pouco não estava na pauta. Nesse contexto, a IMOBACK foi construída desde a origem sob os princípios da Lei Geral de Proteção de Dados (Lei 13.709/2018) e do Regulamento Geral sobre a Proteção de Dados europeu (GDPR), referência global em proteção de dados pessoais.
A plataforma não realiza perfilamento comportamental, não toma decisões automatizadas, não comercializa dados pessoais e não emite score ou classificação. O tratamento ocorre exclusivamente sobre base legal definida, execução contratual, obrigação legal ou consentimento expresso do titular, e a ordem temporal dos registros é garantida pela arquitetura, não por política interna. A escolha posiciona a empresa em compatibilidade direta com os padrões regulatórios mais exigentes do mundo, fator que tende a se tornar determinante na medida em que cresce a interoperabilidade entre sistemas privados, plataformas financeiras e infraestrutura pública.
A validação institucional do modelo tem se acumulado em ritmo acelerado. Em abril de 2026, a IMOBACK firmou convênio com o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Maranhão (CRECI-MA). No mês seguinte, em maio, fechou acordo com o Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Santa Catarina, 11ª Região (CRECI-SC). Dois convênios em meses consecutivos, nos dois extremos geográficos do país e em mercados com perfis estruturalmente distintos, sinalizam que a entrada da empresa no ecossistema institucional do setor não é pontual. Tratativas em andamento com outros CRECIs estaduais apontam para expansão sistêmica, ancorada em conselhos profissionais federais.
Em paralelo, a companhia abriu suas APIs para integração com software houses e plataformas imobiliárias nacionais e foi selecionada como Startup Alpha para o Web Summit Rio 2026, evento global de tecnologia e inovação previsto para o período de 08 a 11 de junho, no Riocentro, Rio de Janeiro. O movimento compõe o desenho de uma empresa de infraestrutura de dados que não nasceu no eixo Rio-São Paulo e que caminha para presença nacional ancorada na validação de órgãos profissionais – sinalizando uma descentralização geográfica do ecossistema de inovação brasileiro.
O efeito esperado sobre o mercado, à medida que a continuidade histórica passa a existir, é o de reduzir o risco e ampliar a previsibilidade nas duas pontas da relação locatícia. Inquilinos que cumprem suas obrigações deixam de retornar ao ponto zero a cada novo contrato. Proprietários, especialmente os particulares, passam a operar com lastro factual em vez de inferência. Imobiliárias ganham acesso a uma camada de informação que reduz o ruído e qualifica decisões de aprovação. E o setor, como um todo, passa a acumular dado onde antes acumulava perda.
“Hoje, o mercado imobiliário discute preço, vacância, inadimplência, todas variáveis que ele já mede. O que ainda não está no debate é o ativo que ele mais produz e mais descarta: a memória locatícia.. Quando essa camada começar a existir de forma contínua, muita coisa muda, da avaliação de risco à formação de preço da própria locação.”
À medida que a locação se consolida como modelo estrutural de moradia no Brasil, o dado locatício deixa o terreno do detalhe operacional e passa a ocupar o lugar de ativo de mercado. A IMOBACK aposta que a infraestrutura capaz de preservar esse ativo ainda está por ser construída. E que é exatamente essa infraestrutura, neutra, cronológica e portátil, que o setor terá de adotar nos próximos anos para fechar a lacuna entre operação digitalizada e memória digitalizada.